Jak Szymon Malański wspólnie z sąsiadami odłączył się od zadłużonej spółdzielni i utworzył wspólnotę mieszkaniową?

Problem

Nieefektywne i nietransparentne zarządzanie nieruchomością przez spółdzielnię mieszkaniową. Wyłączenie ciepłej wody. Brak realnego wpływu mieszkańców na podejmowane decyzje.

Cel

Transparentne i samodzielne zarządzanie nieruchomością. Wyjęcie nieruchomości spod zarządu spółdzielni mieszkaniowej i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej.

Strategia

Problemy w naszej spółdzielni mieszkaniowej trwały od co najmniej kilkunastu lat. Sposób sprawowania zarządu nad nieruchomościami oraz tryb, w jakim odbywały się walne zgromadzenia, nie dawały mieszkańcom realnej możliwości podejmowania jakichkolwiek decyzji. Dzięki różnym zabiegom (często na granicy prawa) Zarząd, jak i Rada Nadzorcza spółdzielni były nieodwoływalne. Dostęp do dokumentów, do których spółdzielcy mieli prawo wglądu, był zawsze utrudniony. Władze spółdzielni wielokrotnie podejmowały kontrowersyjne i niekorzystne finansowo decyzje, które często nie były w interesie spółdzielców. Przez cały ten okres powstawały liczne inicjatywy ze strony mieszkańców, które miały na celu wymuszenie zmian w funkcjonowaniu spółdzielni. Niestety większość z nich, a w szczególności te najistotniejsze, które dotyczyły, m.in. zmiany zarządu, kończyły się niepowodzeniem. Przyczyn było wiele – od dezinformacji rozpowszechnianej przez spółdzielnię, po zwykłe zmęczenie spółdzielców i brak wiary, że cokolwiek jeszcze można zmienić. Warto też podkreślić, że niska świadomość społeczna odnośnie tego, czym właściwie jest spółdzielnia mieszkaniowa, jakie są jej cele i źródła pozyskiwania środków finansowych, również przyczyniały się do pogłębiania patologicznego funkcjonowania tej instytucji.

Sytuacja przybrała zupełnie nowy obrót w 2014 roku kiedy na jaw wyszła skala zadłużenia spółdzielni (ponad 30 milionów złotych), a wraz z tym zaczęły się odcięcia wody oraz prądu w poszczególnych nieruchomościach. Nagle kilka tysięcy osób zostało pozbawionych podstawowych usług. W kilkunastopiętrowych wieżowcach stanęły windy, co dosłownie uwięziło osoby z niepełnosprawnościami w mieszkaniach. Na nieruchomości zaczęły być zakładane hipoteki przez wierzycieli, a do spółdzielni wkroczył syndyk. Można śmiało powiedzieć, że w tym momencie nastąpiło przebudzenie wśród mieszkańców i powstała korzystna przestrzeń do prowadzenia kampanii obywatelskiej, które wcześniej miałyby nikłe szanse na sukces.

Większość podejmowanych wówczas działań miała na celu ratowanie spółdzielni w celu zapewnienia jej przetrwania, zreformowania i dalszego funkcjonowania. W naszym bloku powstała zupełnie odwrotna koncepcja. Nie wierzyliśmy, że ten układ przesiąknięty korupcją może kiedykolwiek sprawnie funkcjonować. Zaczęliśmy dążyć do odłączenia się od spółdzielni i powołania do życia wspólnoty mieszkaniowej. Wymagało to przeprowadzenia niezliczonej ilości spotkań z sąsiadami. Hasło wspólnota mieszkaniowa było wszystkim znane, ale wiedza co to dokładnie jest, jakie tworzy dla nas szanse i potencjalne zagrożenia, była niewielka.

Od tego momentu rozpoczęła się nasza prawie dwuletnia kampania. Przez cały ten czas toczyliśmy walkę ze spółdzielnią, która pozostawała w stanie upadłości z możliwością zawarcia układu z wierzycielami. Mimo wielokrotnych próśb ze strony mieszkańców naszej nieruchomości spółdzielnia pozostawała głucha na pisma z prośbą o zwołanie zebrania właścicieli w sprawie utworzenia wspólnoty mieszkaniowej. W celu storpedowania naszych działań spółdzielnia rozpoczęła akcję dezinformowania i zastraszania mieszkańców. Poprzez pisma i okazjonalne spotkania przedstawiano koncepcję wspólnoty jako zagrożenie. Próbowano przekonać mieszkańców, że samodzielnie zarządzanie nieruchomością będzie nieefektywne i finansowo niewykonalne. Jednocześnie rozpoczęła się seria ataków personalnych na inicjatorów kampanii. Zarzucano nam nieuczciwość, brak kompetencji oraz kierowanie się wizją przyszłych dobrze płatnych posad w nowo powstałej wspólnocie. Kierowane były nawet na policję absurdalne zawiadomienia o „próbie nielegalnego zawiązania wspólnoty mieszkaniowej”.

Mimo rzucanych nam kłód pod nogi powoli, acz konsekwentnie dążyliśmy do celu. Przeprowadziliśmy z sąsiadami niezliczoną ilość spotkań. Na bieżąco informowaliśmy o kolejnych planowanych działaniach i dotychczasowych postępach. Nie stawialiśmy się w roli wszechwiedzących – prawda jest taka, że dla wszystkich to była nowa sytuacja i wszyscy się uczyliśmy. Wielokrotnie zwracaliśmy się do sąsiadów z prośbą o wsparcie, o uruchomienie kontaktów do specjalistów (prawników, zarządców nieruchomości itp.), czy o pomoc w  zbieraniu podpisów pod pismami kierowanymi do spółdzielni.

W 2016 roku nasza kampania zakończyła się zebraniem właścicieli, podczas którego została podjęta decyzja o zmianie sposobu zarządzania nieruchomością i powołaniu wspólnoty mieszkaniowej. Zebranie było protokołowane przez notariusza. Na sali był też obecny przewodniczący zarządu spółdzielni mieszkaniowej. Trudno opisać radość, jaka nam towarzyszyła, gdy podliczyliśmy wyniki głosowania. W końcu byliśmy wolni od spółdzielni.

W momencie pisania tego tekstu wspólnotą mieszkaniową już jesteśmy ponad 5 lat. Czy było warto? Zdecydowanie tak, chociaż początki nie były łatwe. Odłączyliśmy się bez jakichkolwiek środków na funduszu remontowym (rezultat niegospodarności spółdzielni). Musieliśmy nauczyć się zarządzać wielokondygnacyjnym budynkiem, wybrać odpowiedniego zarządcę i zbudować odpowiednie kontakty z firmami usługowymi. Dzięki powołaniu wspólnoty sami i w sposób niesamowicie bezpośredni decydujemy o losach naszej nieruchomości. Mamy nieograniczony dostęp do wszelkich dokumentów. Co roku każdy mieszkaniec otrzymuje szczegółowe sprawozdanie finansowe z działania wspólnoty.

Jakich zasobów użyliśmy?

• Naszym głównym zasobem był kapitał społeczny – sąsiedzi. Bez pomocy i zaangażowania mieszkańców kampania obywatelska byłaby skazana na porażkę. Otrzymywaliśmy od nich wsparcie merytoryczne, namiary na ekspertów oraz pomoc w czynnościach formalnych (zbieranie podpisów, wypełnianie formularzy).
• Drugim najcenniejszym zasobem był po prostu czas. Szczęśliwie się złożyło, że liderzy naszej kampanii mieli go wówczas całkiem dużo.
• Korzystaliśmy przede wszystkim własnych zasobów materialnych (korzystanie z własnych komputerów, drukowanie informacji, opłacenie notariusza), jako niespodziankę i ukłon w stronę społeczności musimy wspomnieć o bezpłatnym wynajęciu sali przez proboszcza parafii.
• Z wiedzy i doświadczenia korzystaliśmy w ramach dostępnych informacji publicznych (również spotkania z prezesem sądu, notariuszem) oraz życzliwości przedsiębiorców: zarządców nieruchomości, prawników – bez ponoszenia opłat.

Jakie narzędzia zastosowaliśmy?

• Regularne spotkania z mieszkańcami.
• Drukowane komunikaty wywieszane na portierni i w windach, wrzucane do skrzynek pocztowych – ZAWSZE PODPISANE ODRĘCZNIE.
• Indywidualne rozmowy z mieszkańcami.
• Zapewnienie transparentności — informowanie o każdym podjętym działaniu, konsultowanie działań.
• Praca na rzecz uświadamiania mieszkańców o możliwości posiadania wpływu na funkcjonowanie nieruchomości.

Jaki efekt osiągnęliśmy?

Wyjęcie nieruchomości spod zarządu spółdzielni mieszkaniowej i utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Możliwość realnego wpływu na decyzje związanie z zarządzaniem nieruchomością. Integracja mieszkańców. Nieruchomość po raz pierwszy od momentu powstania (ponad 40 lat) przechodzi remont elewacji, nastąpiła wymiana wind, remont wentylatorni, prawidłowo zmodernizowana instalacja przeciwpożarowa.

Czego się nauczyliśmy?

• Kampanie, nawet te najmniejsze, to niestety polityka w pigułce. Prędzej czy później zawsze powstają układy sił, które są względem siebie w opozycji, mimo że cel wydaje się być wspólny.
• Żadna kampania nie opiera się jedynie na merytorycznych argumentach. Niestety to smutna prawda. Prędzej czy później każdemu kampanierowi przyjdzie się zmierzyć z absurdalnymi zarzutami, na które niejednokrotnie nie wiadomo jak odpowiedzieć.
• Trzeba być przygotowanym na poświęcenie o wiele więcej czasu niż się pierwotnie zakładało.