PatoPaństwo. Jak rozwijała się deweloperka w Polsce
Głośny ostatnio termin patodeweloperka odnosi się zwykle (zawężająco) do pojedynczych, ekstremalnych i medialnie efektownych ekscesów tego monopolu. Mnie chodzi tu o coś więcej – o spojrzenie „rozumiejące”, wyjaśniające co i dlaczego dzieje się z całym mieszkalnictwem, i jak to jest przez tyle lat możliwe, skoro powszechnie wiadomo, jak źle się dzieje.
Moim celem jest zwięzły przegląd splotu długoterminowych zjawisk, który można określić jako utrwalona praktyka zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce, oparta na monopolu biznesu deweloperskiego.
Co tu jest pato?
Przedrostek pato-, oznacza szkodliwe i znaczące odchylenie od istotnej normy. Głośno było o patointeligencji, wcześniej patostreamingu, teraz jest też patosamorząd i patopolityka… Tak to szyderczo ale i kreatywnie język potoczny reaguje na bulwersujące zjawiska w sferze publicznej.
Patodeweloperka to kuriozalne mieszkaniowe inwestycje biznesu deweloperskiego, efekt absurdalnego dążenia do zysku. Kuriozalne, bo mocno odbiegające od norm budowlanych lub innych, standardowych oczekiwań/ wyobrażeń na temat „mieszkania dla ludzi”.
Przykłady takich realizacji to lokale mikroskopijne (kilkunastometrowe, nawet mniejsze), bloki stawiane obok siebie na wyciągnięcie ręki (patoosiedla), parkingi (patoparkingi) z miejscami wzajemnie się blokującymi, mikroskopijne patoogródki przybalkonowe bez dostępu do światła dziennego, itd.
Oznaczanie terminem patodeweloperka tylko takich pojedynczych, absurdalnych sytuacji przynosi istotną manipulację obrazem mieszkalnictwa w Polsce. Słuszna jest beka z dwuipółmetrowego (pato)mikroapartamentu, bo to jest wielkie jajo, i wszyscy mają ubaw. Tyle że ten obraz, i podobne, niosą przekaz, iż poza takimi absurdami biznes deweloperski działa OK i cała polityka z nim związana jest też OK, a patologia to marginesy. Ale to tak jak promować pojęcie w rodzaju patonowotwór – jakby „zwykły”, „normalny” nowotwór był OK. Polska „polityka mieszkaniowa” z monopolem deweloperskim w centrum to jest taki „zwykły” nowotwór: nie rozwiązuje problemu potrzeb mieszkaniowych, raczej go pogłębia i dewastuje różne obszary życia gospodarczo-społecznego. To właśnie niekontrowersyjna medialnie „normalna” deweloperka jest patologią!
Dokładniej – mamy system, a raczej patosystem deweloperski, bo problem z potrzebami mieszkaniowymi nie jest przecież powodowany przez pojedynczą firmę deweloperską. Jego źródłem jest cały układ instytucji władzy publicznej i branży deweloperskiej monopolizującej mieszkalnictwo, z jego zasadami i wyobrażeniami o tym, „jak ma być”.
Nie powstał on przypadkowo, przeciwnie: jest logiczną konsekwencją podjętych przez władzę od początku III RP wyborów politycznych i ideowych, a w konsekwencji prawno-instytucjonalnych. Z drugiej strony – jest skutkiem silnej i skutecznej presji wewnętrznej i zewnętrznej biznesu na wszelkie władze.
W Polsce funkcjonuje systemowa patologia, mimo braku obiektywnej „normy” dobrej polityki mieszkaniowej. Z punktu widzenia powszechnego interesu publicznego, wartości demokratycznych, egalitarnych i humanistycznych szkodliwa bowiem jest polityka, która w sposób zamierzony ignoruje ten interes służąc głównie partykularnym potrzebom i dążeniom biznesu i bogatszej mniejszości, generując powszechne społeczne straty i wielkie negatywne skutki. Jest patopolityką.
Monopol deweloperski = społeczna klęska
Zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ogółu Polaków w ciągu ponad 30 lat od upadku komuny nie podniosło się na jakościowo wyższy poziom – to porażka wszystkich władz III RP. Relatywnie jest tak jak za późnej komuny, w latach 70. – deficyt mieszkań to 2-3 mln.
Relatywnie, bo minęło ponad 40 lat, nastąpił wyraźny postęp cywilizacyjny na świecie i w Europie, standardy mieszkaniowe także urosły. W porównaniu z dokonaniami III RP (niżej) program mieszkaniowy lat 70. był wielki, choć w części kiepski jakościowo (np. dobra urbanistyka, ale podłe wykonawstwo).
Jak wygląda mieszkalnictwo w Polsce w liczbach[1]? Najlepiej – wzrost w latach 1989-2020 powierzchni mieszkalnej – z 19 mkw./osobę średnio do 28 mkw./os., co stanowi 70% średniej w UE (40 mkw./os.), ale mniejsza jest tylko w Rumunii, Bułgarii i na Litwie. Pod względem średniej liczby pokoi na osobę też ogon Europy z Rumunią i Chorwacją – 1,1 pok./os., przy średniej w UE 1,6 pok./os. Dramatyczny jest wskaźnik przeludnienia – w Polsce w przeludnionych mieszkaniach żyje aż 37,6% ludności (piąty od końca wskaźnik w UE), gdy średnio w UE – 17,2%. Liczba mieszkań na 1000 osób to u nas 386 (w 1989 to 274) – przedostatnia w UE (przed Słowacją), przy średniej UE 435 lok./tys. (Węgry – 456, Czechy – 455, Niemcy – 509). Przeciętne mieszkanie (2011) ma u nas 61,5 mkw., i wielkość ta maleje (ceny!), przy średniej w UE 96 mkw.– mniejsze mieszkania są tylko w Rumunii i krajach bałtyckich.
„Gniazdowników” tj. osób dorosłych (25-34 lata) mieszkających u rodziców jest dużo więcej niż w UE: u nas 45% (2-2,5 mln osób), a średnio w UE 28,6%.
Główny powód to fakt, że aż 40% rodaków to średnio-niezamożni (tzw. biedni pracujący), zarabiający zbyt dużo, by mieć prawo do lokalu komunalnego a zwłaszcza socjalnego, a za mało na wzięcie kredytu[2] lub na komercyjny najem. Oznacza to wykluczenie mieszkaniowe z rynku masy ludzi! Realnie ta grupa jest większa (połowa narodu? więcej?), bo na komunalny czy socjalny lokal czeka się często latami. Jeszcze jest kwestia jakości (substandard, braki infrastruktury i stan techniczny) – syntetyczny wskaźnik tzw. deprywacji mieszkaniowej jest w Polsce dwa razy wyższy niż średnia UE i dotyczy 8,6% ludności[3].
W Polsce więc, jak za komuny, mieszkań jest za mało, są one małe, ciasne i przeludnione i wadliwe co lokuje nas w ogonie Europy. Pewne niedawne „produkcyjne” przyspieszenie może wynikać z faktu, iż szacunkowo blisko połowa mieszkań jest kupowanych na rynku pierwotnym jako inwestycja, lokata kapitału, coraz częściej hurtem przez fundusze inwestycyjne. Ale ta bańka spekulacyjna pęka.
Jak to działa, że taki jest efekt? Źródła potwierdzają monopol deweloperskiej komercji: np. w 2019 r. budownictwo deweloperskie to aż 97,8% oddanych mieszkań, z małym udziałem indywidualnego. Pozostałe 2,2% to inwestycje komunalne, spółdzielcze i TBS-ów – np. w moim Poznaniu po 2006 r. było kilka lat, kiedy nie powstało ani jedno takie mieszkanie. Ten monopol wydolny ani wydajny nie jest – oto przez 15 lat (2006-2021) deweloperzy wybudowali ok. 2 mln mieszkań, średnio 133 tys. rocznie. Tymczasem nierynkowa, nieudolna komuna przez 10 lat (1971 -80) zbudowała 2,6 mln mieszkań, czyli średnio 260 tys. rocznie (aktualny rekord to 284 tys. mieszkań/rok 1978)[4]. Jest tak mimo wielkiego technologicznego, organizacyjnego i innego postępu w budownictwie przez 40 lat. Dlaczego…?
Sumując: dominująca na pozycjach monopolistycznych deweloperska komercja nie rozwiązuje problemu mieszkaniowego, wielkiego problemu społecznego, a pośrednio utrwala go wypierając, albo blokując inne, niekomercyjne (np. społeczne) rozwiązania w sferze inwestycji mieszkaniowych.
Jak to się stało? Władza
Stan rzeczy w mieszkalnictwie to nie skutek przypadku, lecz synergicznego splotu zdarzeń i działań zamierzonych, dla oczekiwanego skutku. „Oczekiwane” są pożądane sposoby organizacji działania w tej sferze – wartości, cele, strategie, zasady, metody itd. Są tu dwa obszary czynników sprawczych: po pierwsze – wymierne interesy materialne kilku środowisk osiągających wielkie zyski dzięki komercjalizacji sfery mieszkaniowej. Po drugie to opowieść, ideologia (neoliberalna narracja), uzasadniająca kierunek i sposób traktowania przez władzę kwestii mieszkaniowej, podbudowująca decyzje polityczne, rozwiązania prawno-instytucjonalne i ukierunkowująca propagandę, media itd.
Publiczna polityka mieszkaniowa III RP to brak realnej polityki mieszkaniowej, niezależnie od różnych enuncjacji władzy, ustnych czy pisemnych. Nie jest ona potrzebna, a nawet możliwa.
Państwo wcale nie zaniedbuje powszechnych potrzeb mieszkaniowych – ono zostało tak wymyślone, że dla niego po prostu kwestia mieszkaniowa nie istnieje, jest poza jego horyzontem więc i poza domeną działania.
Potrzeby mieszkaniowe ma optymalnie zaspakajać „niewidzialną ręką” samoregulujący się automatycznie wolny rynek. Bo mieszkanie to towar, przedmiot obrotu handlowego i nastawionej na zysk, więc najbardziej racjonalnej i efektywnej działalności gospodarczej. Niewydolne państwo odpuściło tę sferę biznesowi, bo jego własna aktywność ma tu być szkodliwa i marnotrawna. Publiczne „strategie mieszkaniowe” są bardzo wąskie – to pomoc społeczna dla najuboższych, wykluczonych, upośledzonych (mieszkania socjalne, czy komunalne – sprywatyzowane masowo, na które czeka się zresztą latami). Dotyczy to do kilkunastu procent populacji, ogromna większość ma sobie radzić sama.
Wizja państwa jako nocnego stróża wolnego rynku, odnosi się nie tylko do mieszkalnictwa, po 1990 r. stała się faktycznie wdrażaną zasadą ustrojową: im mniej państwa/ władzy publicznej, tym lepiej. Zapisy Konstytucji RP nie mają spójności, ale praktyka pokazała, że te dotyczące potrzeb społecznych są dość martwe. W kwestii mieszkaniowej najważniejszy jest Artykuł 75 Konstytucji:
„1. Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.”
Wbrew naiwnym ten zapis zwalnia państwo z odpowiedzialności za potrzeby mieszkaniowe rodaków, zostawiając to ich własnej zapobiegliwości, którą ono „popiera”. W Konstytucji jednak w kwestiach zdrowia, edukacji i innych jest wprost mowa o tym, iż są bezpłatne lub powszechne… Art. 75 należy czytać z Art. 20 o własności prywatnej i wolności gospodarczej jako podstawie ustroju RP[5].
„Wolnorynkowa” doktryna państwowa RP, w dużym stopniu neofickie i naiwne odreagowanie realiów PRL-u (centralizmu, upaństwowionej własności, spacyfikowanego biznesu, zamordyzmu itd.), odległa jest od standardów współczesnego kapitalizmu na zachodzie Europy. Jest też rezultatem nadgorliwej reakcji („terapia szokowa”[6]) na presję zewnętrzną instytucji finansowych, w sytuacji zadłużenia kraju, opartej na zmitologizowanych wyobrażeniach na temat „wolnego rynku”, konkurencji, polityki i roli państwa w gospodarce.
Te wolnorynkowe wiary zaaplikowane w gospodarce w powszechnej skali ukazały zamiast niewidzialnej ręki rynki jego widzialne łokcie i odczuwalne pięści.
Jak bardzo władza nie wiedziała jak „to” działa ilustruje metafora Andreasa Billerta:
„Wolny rynek jest jak młody, dziki koń – nieokiełznany pogna jak szalony tam, gdzie poczuje siano, nie bacząc na to, co po drodze stratuje. Żeby wykorzystać z pożytkiem jego wielką energię i siłę, trzeba nałożyć mu uzdę, okiełznać i zaprząc do pracy.”[7]
I to okiełznanie żywiołu rynku jest zadaniem polityki prowadzonej w publicznym interesie.
Wolnorynkowe wiary są nadal żywe, także te radykalne i naiwne, mimo że zostały niejednokrotnie zdyskredytowane. Oto latami społeczeństwo było przekonywane, że wysoka i rosnąca cena mieszkań to nie problem, bo kiedy będzie ich już dość dużo, konkurencja między deweloperami wymusi ich obniżkę i staną się dostępne dla każdego. Ale im więcej mieszkań, tym ich cena wyższa (patrz zwłaszcza ostatnio). Rekordowy wzrost (o ok. 100%) miał miejsce w 2007 r., bez związku z inflacją, cenami materiałów czy zarobkami. Powodem było znaczne zliberalizowanie przez banki warunków udzielania kredytów hipotecznych – wzrost „zdolności kredytowej” (ale bez wzrostu siły nabywczej) skokowo zwiększył popyt, więc deweloperzy „solidarnie” podnieśli ceny maksymalizując zyski.
Wizję omnipotencji i uniwersalności „wolnego rynku” podważają takie obszary zaangażowania sfery publicznej, jak edukacja, nauka i szkolnictwo, służba zdrowia, świadczenia społeczne, także rolnictwo i rynek żywnościowy, górnictwo i energetyka – utrzymywane lub dofinansowane. Ich prywatyzacja, komercjalizacja itd. oznaczałaby kataklizm.
Mieszkalnictwo to jednak góra złota dla biznesu, nie ma żadnego przypadku w porzuceniu przez państwo tego obszaru – mimo iż w europejskich krajach Zachodu udział sektora publicznego w rynku mieszkaniowym jest nieomal standardem.
Podobnie wspomaganie przez państwo budownictwa mieszkaniowego, nie tylko socjalnego (np. w Austrii, Skandynawii, Niemczech, Włoszech, Niderlandach, Szwajcarii, itd.). Bez zaangażowania publicznego nie da się rozwiązać problemu masowego niedoboru mieszkań.
Jak to się stało? Biznes
Wolnorynkowe dogmaty aplikowane do systemu prawno-instytucjonalnego, promowane przez propagandę i wspierające ośrodki intelektualne (uczelnie, zwłaszcza ekonomiczne, think tanki) sprzyjały wzmocnieniu siły i wpływów środowisk biznesowych. Procesy deregulacji, komercjalizacji czy prywatyzacji są już trudne do odwrócenia[8], ale w niektórych obszarach udało się je zatrzymać m.in. przez społeczny sprzeciw (np. komunikacji miejskiej, niektórych innych usług komunalnych).
Mieszkalnictwem rządzą deweloperzy, ale bez sektora bankowego skala komercjalizacji nie byłaby tak szeroka – własne środki ludności są za małe, by sfinansować masowe budownictwo.
Inaczej niż w PRL-u i Europie zachodniej sfinansowanie potrzeb mieszkaniowych zostało w całości przerzucone na ludność, bez udziału sektora publicznego. Od 2006 r. akcja kredytowa otworzyła drogę do szerokiego finansowania kosztów, oraz wielkich zysków branży. Trzeci wierzchołek komercyjnego trójkąta biznesu mieszkaniowego to wchodzące obecnie fundusze inwestycyjne wykupujące hurtem mieszkania od deweloperów, nawet całe niewybudowane osiedla, w niektórych miastach to tysiące lokali. Przeznaczone pod najem komercyjny, coraz droższy, stanowią wymuszoną „alternatywę” dla zakupu mieszkania – z powodu trudnodostępnych dziś kredytów.
O kredyt hipoteczny długo było względnie łatwo[9], bo ktoś musiał finansować bardzo wysoką rentowność tego interesu, do nawet 50%, a średnio 25-30%, przy małym ryzyku[10]. Jego skala to ok. 500 mld pożyczonych złotych (średnio 340 tys. zł – na koniec 2021, wzrost 5,5-krotny od 2006 r.) i ok. 2,5 mln kredytobiorców. Banki nie były uczciwe stosując w umowach klauzule abuzywne (zakazane), co w „kwestii frankowej” potwierdziły trybunały – to samo prawdopodobnie dotyczy kredytów w złotówkach[11]. Faktycznie trzeba oddać 2-3 krotność ceny mieszkania, a po latach spłaty dług bywał większy niż na początku. Kredyt hipoteczny na 25-30 lat na tych warunkach to nie tylko brutalny wyzysk, ale też ubezwłasnowolnienie kredytobiorcy, jakby poddaństwo – zdyscyplinowany obywatel na krótkiej smyczy comiesięcznych, zmiennych rat pod groźbą utraty mieszkania.
Przepisy będące materialną bazą dla ekspansji deweloperskiego biznesu to przede wszystkim obowiązująca od 1.01.2004 r. nowa Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tzw. „likwidatorska”. Zlikwidowała ona obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego (PZP)[12], a ich rolę w praktyce przejął przepis o uproszczonych tzw. warunkach zabudowy (WZ), wydawanych przez wójta (burmistrza). Dla interesów deweloperskich był to przełom, społecznie szkodliwy. Planowanie przestrzenne[13] to jest całościowy proces partycypacyjnego, demokratycznegodecydowania przez radę miasta/ gminy, w oparciu o wyniki publicznej debaty, o przeznaczeniu terenów na jej obszarze – na budownictwo mieszkaniowe, tereny zieleni, usługi, przemysł, drogi itd. Procedura nie gwarantuje demokratycznej decyzji, ale jej brak ją uniemożliwia. Przy braku PZP o tym, gdzie co można budować, zaczęły decydować „warunki zabudowy” – wydawane na wniosek inwestora w trybie niejawnym[14]. W takim kapturowym trybie decyzyjnym można zabudować pół miasta! Władza bała się odszkodowań dla inwestorów i pozwów za odmowę wydawania WZ, ale sama im sprzyjała, bo neoliberalna ortodoksja opanowała lokalne elity, dążące do tego, by budować jak najwięcej, byle szybko. (Pomijam tu patologiczną samorządową „szarą strefę”, układy, kliki, protekcję, nepotyzm, korupcję i in.). W efekcie w krótkim czasie niemal wszędzie w Polsce każdy inwestor budował, co chciał i gdzie chciał, niezależnie od lokalnych uwarunkowań, potrzeb, opinii publicznej, środowiska, innych przepisów itd[15]. Kupował np. za grosze teren zieleni, który po uzyskaniu WZ stawał się 30 razy droższy, i takiego odszkodowania domagał się, jeśli nie mógł go zabudować.
Grę o miejską przestrzeń wygrał dość prymitywny biznes – kosztem przestrzeni publicznych, zieleni, przestrzennego ładu, deficytu infrastruktury – a nie wspólnoty samorządowe, które miały być upodmiotowione przez WZ-tki (oficjalnie). Tak się realizuje konstytucyjna wyższość własności prywatnej (i jej władza…).
Przez lata branża deweloperska urosła w siłę, zwiększającą jej skuteczność w dbaniu o własne interesy – siłę polityczną ponadpartyjnego wpływu na decyzje władz istotne dla branży: od szczebla gminy do krajowego. Ten wpływ jest tajemniczy, nieprzejrzysty, ale ewidentny, bo beneficjent jest jeden i od lat ten sam. Na szczeblu miasta/ gminy zapadają korzystne decyzje o WZ i są uchwalane pożądane przez deweloperów zapisy w planach miejscowych i studium przestrzennym. Na szczeblu krajowym branża potrafi uzyskać korzystne dla siebie ustawy, gdy niekorzystne przebijają się z trudem albo wcale. W kryzysowym 2007 r. władza ratowała biznes programem dopłat „Rodzina na Swoim”, w 2013 – programem „Mieszkanie dla Młodych”, w 2018 – antyplanistyczną specustawą „LexDeweloper”, zaś w 2021 w ramach tzw. Polskiego Ładu przewidziano kolejne dotacje dla branży w formie dopłat do kupna mieszkań. A ceny wciąż rosną i rosną. Z drugiej strony – mimo powszechnej krytyki – od lat nie sposób poprawić ustawowego zapisu o zabójczych WZ-tkach. Wspomniana już nieprzejrzystość funkcjonowania deweloperskiej branży objawia się m.in. niedostatkiem krytycznej narracji o niej w mediach mainstreamowych (media milczą przy takiej skali systemowej klęski mieszkaniowej?) – poza pojedynczymi skandalami czy konfliktami mamy… najgrubsze dodatki do gazet reklamujące inwestycje deweloperskie i kryptoreklamę w formie quasi-publicystyki. Media muszą przecież z czegoś żyć…
Tymczasem konflikty o przestrzeń, o antyspołeczne decyzje inwestycyjne, stały się w miastach głównym rodzajem konfliktów społecznych: między mieszkańcami, deweloperami a władzą[16]. Na tym tle w Polsce wyłoniły się ruchy miejskie jako wyraz społecznego buntu i budzącego się społeczeństwa obywatelskiego, z czasem zmieniające neoliberalną narrację miejską na prospołeczną, partycypacyjną i ekologiczną.
Post scriptum
Tutaj, jako szczegółowa argumentacja na rzecz tezy o systemowej, nieprzypadkowej patologii mieszkalnictwa zmonopolizowanego przez biznes deweloperski, powinien być załącznik w formie „czarnej księgi” dokumentującej tysiące konfliktów o przestrzeń w miastach. Po drugie – zawierającej szczegółowy, analityczny opis negatywnych skutków wieloletniego funkcjonowania tego monopolu, wraz z liczbową ewaluacją kwotową tych strat. Oraz, żeby nie tylko krytykować – wskazanie kierunku i dróg wyjścia z patologii. To ostatnie jest dość proste, wystarczy podejrzeć kilka państw unijnego Zachodu, które dawno wymyśliły i wdrożyły sensowne rozwiązania. Wymaga to jednak odrzucenia neoliberalnych dogmatów i konsekwentnej dywersyfikacji rynku mieszkaniowego, bez wykluczania mas ludności, z zaangażowaniem finansowym sektora publicznego[17], jak robią to niektóre samorządy.
Podstawowy schemat dywersyfikacji obejmuje pięć poziomów:
1. Mieszkania deweloperskie z wyższej półki, dostępne w trybie komercyjnym – kupna lub najmu.
2. Budownictwo indywidualne, objęte pewną opieką publiczną ale w standardzie podstawowym.
3. Budownictwo społeczne – spółdzielnie i mikrospółdzielnie, kooperatywy, TBS-y itd., zakładające zaangażowanie osobiste/ finansowe zainteresowanych, ze wsparciem publicznym (grunty, kredyty).
4. Mieszkania komunalne na tani wynajem i socjalne, w gestii gminy, wspierane przez państwo.
5. Zasób państwowy o różnym charakterze (np. dla wojska, rezerwa dla specjalistów, urzędników itd.)
Co do pierwszej części „czarnej księgi” – dysponujemy ogólnopolską wiedzą o najgłośniejszych miejskich konfliktach o przestrzeń w Warszawie, Poznaniu, Łodzi, Lublinie, Gdańsku, Toruniu, Rzeszowie i in. Szczegółowa wiedza jest lokalna, synteza przed nami i zainteresowanymi badaczami.
Co do drugiej części księgi… – tu możliwe jest tylko wskazanie obszarów destrukcji spowodowanej przez lata patomonopolu deweloperskiego.
Podstawowym jest nędza mieszkalnictwa wyrażona wyżej w liczbach, beznadziejnie wykluczająca ok. połowy narodu z rynku. Niewykluczeni „szczęściarze” są w gruncie rzeczy brutalnie wyzyskiwani i na kawał życia popadli w kredytowe poddaństwo, wymuszające ograniczenie potrzeb i życiowych wyborów pod kątem bezpieczeństwa spłaty rat. Uderza to w inne sektory gospodarki, zmniejszając dopływ pieniądza do innych sfer konsumpcji. Tę prywatyzację zysków uspołeczniającą koszty najbardziej widać (dosłownie) w destrukcji przestrzeni – powszechnym chaosie, patologiach budowlanych, w suburbanizacji, upadku standardów mieszkaniowych i urbanistycznych. Wyludnianie się miast wynikające z wysokich kosztów mieszkań jest oczywistym efektem komercjalizacji. Zniszczenie środowiska to nie tylko betonoza i zabudowa terenów zieleni w miastach: urban sprawl generuje dużo większe obciążenia środowiskowe niż funkcjonowanie miasta zwartego. I efekt straty społecznej: rozczarowanie zwłaszcza młodszych brakiem perspektyw na samodzielny dach nad głową, skutkujące ograniczeniem prokreacji a także emigracją, plus koszty psycho-społeczne i ekonomiczne przeludnienia mieszkań (dotyczy blisko 40% rodaków). Z drugiej strony – pozytyw: społeczny miejski bunt, który tli się z różną siłą.
Czy to jedyna nadzieja? Czy jest nadzieja w polityce[18]?
Źródła:
[1] Źródło – głównie za opracowaniem Krzysztofa Story „Mieszkanie na głowie” [w:] TYGODNIK POWSZECHNY nr 20/2021 z 16.05.2021, oraz tamże: rozmowa Eweliny Burdy z Magdaleną Milert, architektką, pt. „Jak ci się mieszka”.
[2] Osobna kwestia to formalny brak tzw. zdolności kredytowej z powodu pracy na umowach śmieciowych.
[3] Stan mieszkalnictwa w Polsce, Ministerstwo Rozwoju, 2020, za Karolina Pervanić „Kto zawalczy o mieszkania?”
[4] Pół mojego miasta powstało w tych latach, a w budynkach powstałych w czasach PRL-u wciąż mieszka 60% Polaków, jako że w całym okresie realnego socjalizmu wybudowano ok. 6 mln. mieszkań.
[5] Obecna w Art. 20 „społeczna gospodarka rynkowa” wisi w logicznej próżni, albowiem nie ma nigdzie zapisanych gwarancji równości form własności różnych niż własność prywatna – jak publiczna, społeczna, komunalna itd. W praktyce przynosi to katastrofalne skutki. W praktyce, w sytuacjach konfliktu duża, komercyjna, prywatna własność jest górą względem publicznej czy społecznej oraz małej i średniej prywatnej – tak realnie działa „wolny rynek” na polską modłę.
[6] Naomi Klein w „Doktrynie szoku” pisze o polskiej terapii szokowej jako o modelowym przykładzie wykorzystywania przez wielki kapitał szoku gospodarczo-społecznego do swoich celów. Warto też: David Ost „Klęska Solidarności” i Tadeusz Kowalik „www.polska transformacja.pl”. Ponadto o rezygnacji podziemnej „Solidarności” z programu „Samorządnej Rzeczpospolitej”, zakładającego m.in. samorządy pracownicze i społeczną własność w gospodarce – czytaj tutaj.
[7] Cytat z pamięci, źródło obecnie niedostępne.
[8] Renacjonalizacja albo „repolonizacja” niektórych dziedzin (np. banki, media) to realizowany w ostatnich latach kierunek przeciwny, jednak nie w oparciu o społeczno-ekonomiczne diagnozy i bilanse społecznego pożytku, tylko z motywów ideologicznych i politycznych (nacjonalizm + potrzeba wzmocnienia władzy).
[9] O ile dysponowało się tzw. „zdolnością kredytową”, co dotyczy mniejszości potencjalnie zainteresowanych.
[10] W systemie „non profit” za te pieniądze powstałoby o połowę albo i dwukrotnie więcej mieszkań – np. kooperatywy mieszkaniowe nie korzystające z pomocy publicznej budują o 1/3 taniej, lepsze mieszkania. Przy wsparciu publicznym (kredyty, grunty) mieszkań mogłoby być jeszcze więcej.
[11] Czytaj wywiad z ekspertką dr Anetą Wiewiórkowską-Domagalską pt. „Rządowy pakiet dla złotówkowiczów to plasterek na gangrenę”. Materiał pokazuje też wielką asymetrię na niekorzyść obywatela relacji konsument – firma (biznes) i banki.
[12] Określiła też na nowo zakres planów zagospodarowania przestrzennego, które w nieokreślonym terminie powinny od podstaw opracować miasta/ gminy. Obecnie nawet połowa kraju nie ma takich planów (2017 – 30% powierzchni).
[13] Dość szczegółowo cały ten splot problemów opisaliśmy w naszej książce: Lech Mergler, Kacper Pobłocki, Maciej Wudarski – „Anty-bezradnik przestrzenny. Prawo do miasta w działaniu”, wyd. Respublika Nowa, Warszawa 2013.
[14] Do postępowania administracyjnego dostęp mają tylko jego strony, ograniczone i dokładnie określone.
[15] Co do zasady nie bardzo można mówić o nadużywaniu procedury WZ – została tak skodyfikowana, że samowola mogła być powszechna bez nadużyć. Np. zasada tzw. „dobrego sąsiedztwa” (przy braku planu przestrzennego pozwalamy na budowanie obiektów podobnych do istniejących po sąsiedzku) nie miała ograniczenia maksymalnej odległości do „sąsiedztwa” – w Poznaniu wydano WZ-tkę na 200-metrowy wieżowiec, choć najbliższy taki znajdował się, w Warszawie.
[16] W konfliktach jednym z elementów siły jest skuteczność działania na gruncie prawa – wygrywają zwykle ci, których stać na najlepszych prawników, z najdroższych kancelarii prawnych. Na samej górze jest tu oczywiście biznes, potem są organy władzy publicznej ze swoimi prawnikami, a na dole mieszkańcy i ich organizacje, których często nie stać na żadną pomoc prawną. Ale ileś sporów z deweloperami udało się prawomocnie wygrać, nawet na szczeblu NSA.
[17] Zazwyczaj w okolicach tego rodzaju tezy oponenci rzucają hardcorowe pytanie: a kto ma za to zapłacić? Odpowiedź jest prosta i oczywista: sektor publiczny z uczciwych, progresywnych podatków od dochodów, spadków i darowizn oraz majątku. To także jest cywilizowany standard, a nie żadna „komuna”.
[18] Wydaje się, że od kilku lat, m.in. dzięki zmianie narracji miejskiej na bardziej prospołeczną, część elit władzy zaczyna rozumieć, iż deficytu mieszkań nie zlikwiduje wolnorynkowa deweloperka – chodzi o samorządowców ale też politykę centralną. Niektóre miasta budują mieszkania komunalne, rząd nieudolnie próbuje realizować program „Mieszkanie Plus”, pojawiła się idea agencji najmu, itd. To jakieś peryferie polityki, ale krok w stronę realnej polityki mieszkaniowej.
Autor: Lech Mergler
Jeden z liderów Kongresu Ruchów Miejskich oraz wiceprezes zarządu Stowarzyszenia Prawo do Miasta.
Projekt „Łodzianie decydują” finansowany przez Islandię, Liechtenstein i Norwegię z Funduszy EOG w ramach Programu Aktywni Obywatele – Fundusz Regionalny